Najem i windykacja – często zadawane pytania

Data aktualizacji: 25 lutego 2022

Zaległości w płatnościach najemców to dość często spotykany problem podczas najmu lokalu. Szczegółowe przypadki wymagające szerszego wytłumaczenia, omawialiśmy już w kilku artykułach dostępnych na tym blogu. W tym artykule skupimy się na często zadawanych pytaniach dotyczących tego tematu, na które odpowiedź nie wymaga szerokiego wytłumaczenia oraz wielu odniesień do obowiązujących przepisów.

• Windykacja w trakcie Covid-19, czy jest możliwa?
• Czy protokół zdawczo odbiorczy jest wymagany przy najmie?
• Czy można potrącić zaległy czynsz z kaucji?
• Czy można potrącić zniszczenia z kaucji?
• Co w przypadku najmu dla kilku osób? Czy istnieje obowiązek rozliczania najemców oddzielnie?
• Czy umowę można zakończyć przed czasem?
• O czym warto pamiętać w przypadku najmu?
• Jak odzyskać zaległy czynsz z najmu mieszkania?

Windykacja w trakcie Covid-19, czy jest możliwa?

Windykacja w trakcie trwania pandemii jak najbardziej jest możliwa. Wręcz niezbędna w przypadku przedłużających się problemów z odzyskaniem należności. Zwlekanie z rozpoczęciem działań może nieść ze sobą kilka negatywnych konsekwencji:

• im dłużej zwlekamy, tym mniejsza szansa na finalny sukces,
• istnieje groźba przedawnienia się zadłużenia,
• aktualny stan związany z Covid-19 może potrwać jeszcze dłuższy czas.

 

Czy protokół zdawczo odbiorczy jest wymagany przy najmie?

Nie jest to dokument wymagany, chyba że zapisy umowy mówią inaczej. Niezależnie od sytuacji, protokół taki jest niezwykle przydatny w sytuacjach spornych:

• daje możliwość szybkiego porównania stanu lokalu przed i po okresie wynajmu,
• może okazać się istotnym dokumentem podczas działań windykacyjnych,
• pozwala na spisanie nie tylko elementów wyposażenia pod kątem ilościowym, ale również ich stanu.

 

Czy można potrącić zaległy czynsz z kaucji?

O ile umowa najmu nie mówi inaczej, po zakończeniu najmu istnieje taka możliwość, jeśli dłużnik zwleka z opłatą należności.
 

Czy można potrącić zniszczenia z kaucji?

O ile umowa najmu nie mówi inaczej, istnieje taka możliwość. Wszystko zależy od umowy najmu, w której powinno być określone w jaki sposób kaucja zostanie wykorzystana przez wynajmującego. Wówczas dokonując potrącenia należności z kaucji wszelkie wydatki warto dokumentować dla celów dowodowych. W przypadku ewentualnego sporu sądowego o zwrot kaucji, trzeba będzie wykazać swoją wierzytelność przedstawioną do potrącenia.
 

Co w przypadku najmu dla kilku osób? Czy istnieje obowiązek rozliczania najemców oddzielnie?

Ponownie istotne są zapisy konkretnej umowy. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w umowie najmu jest odpowiednie postanowienie dotyczące rozliczeń po rozwiązaniu umowy. Jeżeli nie ma na ten temat nic zapisane w umowie najmu, to właściciel nie ma obowiązku rozliczać osobno każdego najemcy. W tej sytuacji pozostaje albo porozumieć się z wynajmującym albo najemcy muszą między sobą się rozliczyć.

Inną sytuacją jest przypadek, kiedy najem prowadzony jest np. na pokoje, a każdy najemca ma podpisaną oddzielna umowę najmu. Wówczas wszelkie rozliczenia prowadzone są na zasadach indywidualnych, opisanych w każdej umowie z osobna.
 

Czy umowę można zakończyć przed czasem?

Tak, na zasadach określonych indywidualnie w umowie najmu.
 

O czym warto pamiętać w przypadku najmu?

Przede wszystkim warto stosować zasadę ograniczonego zaufania. Warto poświęcić czas na przygotowanie przejrzystej i precyzyjnej umowy chroniącej prawa i określającej obowiązki obu stron. Zalecamy stosowanie umów w formie pisemnej oraz protokołów zdawczo odbiorczych. W przypadku problemów z płatnościami, warto reagować szybko, aby nie spowodować narośnięcia problemu.
 

Jak odzyskać zaległy czynsz z najmu mieszkania?

Odzyskanie należności z tytułu umowy najmu nie różni się w zasadzie od innych typowych przypadków, z którymi mamy do czynienia przy windykacji zadłużenia. W przypadku chęci poznania konkretnych rozwiązań, zachęcamy do wypełnienia formularza bezpłatnej wyceny windykacji.