Umowa najmu a koronawirus – Czy można wypowiedzieć umowę i prowadzić eksmisję?

Data aktualizacji: 13 maja 2020

Przede wszystkim zgodnie z Ustawą o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. Poz. 374) a mianowicie art. 15zzu ust 1. „W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego”.

Zagadnienia poruszone w artykule

• Czy można skierować do komornika wniosek o eksmisję z lokalu?
• Czy można wypowiedzieć umowę najmu?
• Wypowiedzenie umowy najmu – wyjątki
• Stan prawny do 30.06.2020

 

Czy można skierować do komornika wniosek o eksmisję z lokalu?

Co z tego wynika: Mianowicie to, że do czasu odwołania epidemii nie będzie można skierować do komornika wniosku o eksmisję najemcy z lokalu. Poza tym dotyczy to wszystkich tytułów wykonawczych, także tych tytułów, którymi są akty notarialne o poddaniu się egzekucji z trybie art. 777 kpc co do opuszczenia lokalu przez najemcę. Nie ma tutaj wyjątków.

 

Czy można wypowiedzieć umowę najmu?

Wynajmujący nie ma też możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Wynika to z przepisu art. 31t powyższej ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
1. Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.
2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

• 1) na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub
• 2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

3. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

• 1) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
• 2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

 

 

Wypowiedzenie umowy najmu – wyjątki

Co z powyższego wynika: Otóż przepis ten nie mówi o możliwości wypowiedzenia umowy najmu z uwagi za zaleganie z czynszem przez najemcę, co jest w praktyce najczęstszym powodem wypowiadania przez właścicieli lokali umów najmu. Wyjątki kiedy można wypowiedzieć umowę najmu, są ściśle określone w tym przepisie specustawy, a mianowicie jeżeli najemca:

• używał lokalu niezgodnie z umową, przeznaczeniem lub go zaniedbywał;
• jeżeli najemca bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego użyczył lub oddał lokal w najem innej osobie;
• jeżeli budynek winien być poddany rozbiórce lub lokal remontowi;
• jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu na zasadach opisanych w punkcie 1 powyżej.

 

Stan prawny do 30.06.2020

W tej sytuacji do 30 czerwca 2020r niestety nie możemy wypowiedzieć umowy najmu. Dopiero po tym terminie będzie możliwe uruchomienie procedury wypowiedzenia umowy. Nie będzie jednak można skutecznie zwrócić się do komornika o prowadzenie egzekucji poprzez usunięcie najemcy z lokalu, jeżeli nie zostanie zniesiony stan zagrożenia epidemicznego albo stan epidemii ogłoszony z powodu COVID-19.