Windykacja umowy najmu – czas jest kluczowy

Data aktualizacji: 28 marca 2025

Windykacja należności z tytułu umowy najmu to temat, który często poruszany jest w komentarzach i zapytaniach na blogu. Zarówno przez wynajmujących, jak i najemców. Jedną z bardziej istotnych kwestii w tym temacie jest czas. Czas reakcji na powstałe (lub potencjalne) problemy oraz czas realizacji poszczególnych etapów windykacji.

• Specyfika zadłużenia z umowy najmu
• Dodatkowe negatywne konsekwencje
• Szybkość reakcji jest bardzo istotna
• Egzekwowanie dodatkowych ustaleń
• Brak czasu nie jest wymówką
• Każdy miesiąc to zwiększone ryzyko
• Pomoc kancelarii

Specyfika zadłużenia z umowy najmu

Zadłużenie wynikające z umowy najmu różni się nieco od najczęstszych zadłużeń: B2B (business – business) i B2C (business – customer), czyli opóźnień wynikających z dostawy towarów, czy zrealizowanych usług. Przepisy dotyczące najmu w inny sposób podchodzą chociażby do ochrony praw najemcy i wynajmującego. Nakładają również wiele obostrzeń dotyczących sposobu rozwiązywania sporów.
 

Dodatkowe negatywne konsekwencje

Warto również wspomnieć, iż poza standardowymi konsekwencjami dla wierzyciela wynikającymi z zadłużenia (możliwość utraty części lub całości środków, problemy z płynnością i przepływami finansowymi, konieczność poniesienia kosztów wynikających z realizacji świadczenia, które podlegało opłacie, itp.), w przypadku zadłużenia wynikającego z najmu, mamy do czynienia z kilkoma dodatkowymi:

• niemożność wynajęcia lokalu innemu podmiotowi (utrata potencjalnych dochodów),
• często konieczność ponoszenia kosztów zużycia przedmiotu najmu pomimo braku wpływów z najmu,
• problemy z eksmisją dłużnika i ryzyko długiego postępowania sądowego,
• często konieczność ponoszenia kosztów wynikających z liczników,
• potencjalnie rosnące zadłużenie w czasie,
• potencjalne problemy przy sprzedaży przedmiotu najmu,
• ryzyko powstania zniszczeń przekraczających wartość najmu,
• ryzyko negocjacji przez najemcę korzystniejszych warunków spłaty w zamian za dostęp do lokalu, dostęp do liczników, czy przeprowadzenie remontów wynikających z decyzji całej wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (np. wymiana liczników, kontrola kanałów wentylacyjnych, wymiana pionów kanalizacyjnych).

 

Szybkość reakcji jest bardzo istotna

Windykacja należności z umowy najmu powinna być prowadzona jak najszybciej. Każdy tydzień zwłoki zmniejsza szanse na szybkie odzyskanie długu i pokazuje najemcy, iż jego działania są akceptowane. W pierwszej kolejności warto oczywiście skontaktować się z najemcą i przypomnieć o zadłużeniu. Jeżeli sytuacja nie zostaje rozwiązana, warto skorzystać z zapisów umowy najmu, sporządzić oficjalne wezwanie do zapłaty, czy przekazać sprawę odzyskania zadłużenia do kancelarii prawnej.
 

Egzekwowanie dodatkowych ustaleń

Jeżeli w toku negocjacji ustalono korzystniejszy sposób rozliczenia zadłużenia (np. zgoda na wstrzymanie się z działaniami przez X dni, czy rozłożenia zadłużenia na kilka rat), powinno się tych ustaleń trzymać bardzo sztywno. Pozwalając na niewypełnienie nowo wynegocjowanych zobowiązań, wynajmujący pokazuje, iż akceptuje taki stan rzeczy. Dając wynajmującemu kolejne argumenty do przedłużania spłaty zadłużenia, a być może do powiększania zadłużenia (nie regulując opłat w kolejnych okresach).
 

Brak czasu nie jest wymówką

Wielu właścicieli mieszkań zwleka z podjęciem działań windykacyjnych, tłumacząc to brakiem czasu. Niestety w tym wypadku musimy mieć świadomość konsekwencji wynikających z takiego podejścia. Jeśli nie mamy czasu na obsługę nieruchomości (również pod kątem monitoringu płatności), być może taka forma działalności nie jest dla nas. Przesuwając działania podstawowe znacznie zwiększamy ryzyko wystąpienia problemów i uczynienia całej inwestycji nieopłacalną. W przypadku trwałych braków czasowych, być może warto rozważyć stałą współpracę w zakresie windykacji nieruchomości z kancelarią prawną lub innym podmiotem.
 

Każdy miesiąc to zwiększone ryzyko

Im dłużej trwa zadłużenie, tym większe ryzyko, że dług stanie się trudny do odzyskania. Dłużnicy często popadają w spiralę zadłużenia (lub znikają urywając kontakt), co utrudnia odzyskanie należności. Doświadczenie pokazuje dodatkowo, iż długi czynszowe powyżej 6 miesięcy są znacznie trudniejsze do odzyskania niż te, które zostały podjęte w pierwszych tygodniach zwłoki. Dlatego nie warto czekać – należy działać natychmiast, aby uniknąć długotrwałych i kosztownych problemów.
 

Pomoc kancelarii

W przypadku chęci uzyskania pomocy związanej z windykacją lub innymi problemami prawnymi wynikającymi z najmu lokali, serdecznie zapraszamy do kontaktu:

• telefonicznego: (+48) 605 131 260, (+48) 22 458 23 40
• mailowego: dariusz.staniszewski@adwokatura.pl
• za pomocą formularza kontaktowego dostępnego na stronie,
• korzystając z formularza bezpłatnej wyceny windykacji.