Zgodnie z regulacj\u0105 zawart\u0105 o Ustawie o w\u0142asno\u015bci lokali, og\u00f3\u0142 w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rych lokale wchodz\u0105 w sk\u0142ad okre\u015blonej nieruchomo\u015bci, tworzy wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105. Wsp\u00f3lnoty mieszkaniowe powstaj\u0105\u00a0ex lege\u00a0z chwil\u0105, gdy zostaj\u0105 spe\u0142nione ustawowe przes\u0142anki, tzn. gdy co do okre\u015blonej nieruchomo\u015bci pojawi\u0105 si\u0119 co najmniej dwie osoby, kt\u00f3rych prawa do lokali reguluje ustawa o w\u0142asno\u015bci lokali.<\/p>\n
Wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105 tworzy og\u00f3\u0142 w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rych lokale wchodz\u0105 w sk\u0142ad \u201eokre\u015blonej nieruchomo\u015bci\u201d, co oznacza, \u017ce wsp\u00f3lnot\u0119 mog\u0105 tworzy\u0107 tylko ci w\u0142a\u015bciciele, kt\u00f3rych lokale by\u0142y przed wyodr\u0119bnieniem cz\u0119\u015bciami sk\u0142adowymi oznaczonej nieruchomo\u015bci gruntowej. Do wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej nie mo\u017cna si\u0119 zapisa\u0107 czy przyst\u0105pi\u0107, nie mo\u017cna te\u017c z niej wyst\u0105pi\u0107.<\/p>\n
Ustawa nie przyznaje wsp\u00f3lnotom mieszkaniowym osobowo\u015bci prawnej, jednak przewiduje, \u017ce wsp\u00f3lnota mo\u017ce nabywa\u0107 prawa i zaci\u0105ga\u0107 zobowi\u0105zania, pozywa\u0107 i by\u0107 pozywana. Uregulowanie to nie wy\u0142\u0105cza osobistej odpowiedzialno\u015bci w\u0142a\u015bcicieli lokali za d\u0142ugi zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, z tym zastrze\u017ceniem, \u017ce w\u0142a\u015bciciele lokali ponosz\u0105 jedynie odpowiedzialno\u015b\u0107 w cz\u0119\u015bci odpowiadaj\u0105cej ich udzia\u0142om.<\/p>\n
Ustawodawca wyposa\u017cy\u0142 og\u00f3\u0142 w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rych lokale, zar\u00f3wno wyodr\u0119bnione jak i niewyodr\u0119bnione, wchodz\u0105 w sk\u0142ad okre\u015blonej nieruchomo\u015bci, w znaczn\u0105 samodzielno\u015b\u0107 organizacyjn\u0105 i prawn\u0105. W drodze uchwa\u0142 podejmowanych na zebraniach w\u0142a\u015bcicieli lub obiegiem nak\u0142ada na cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty okre\u015blone zobowi\u0105zania maj\u0105tkowe zwi\u0105zane z utrzymaniem i administracj\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, jej remontem lub modernizacj\u0105. W tym te\u017c zakresie wsp\u00f3lnota mieszkaniowa mo\u017ce s\u0105downie dochodzi\u0107 wykonania tych obowi\u0105zk\u00f3w. W stosunkach zewn\u0119trznych mo\u017ce zawiera\u0107 umowy i zaci\u0105ga\u0107 zobowi\u0105zania wobec us\u0142ugodawc\u00f3w, bank\u00f3w itp., za kt\u00f3re odpowiada bez ogranicze\u0144 swoim maj\u0105tkiem. W wypadku gdy maj\u0105tku wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej nie wystarcza na pokrycie zaci\u0105gni\u0119tych zobowi\u0105za\u0144, pokrywaj\u0105 je w\u0142a\u015bciciele lokali w proporcji wynikaj\u0105cej z przys\u0142uguj\u0105cych im udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej.<\/p>\n
Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa zarz\u0105dza wsp\u00f3lnym maj\u0105tkiem w\u0142a\u015bcicieli lokali (nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105), nabywa prawa i zaci\u0105ga zobowi\u0105zania. Og\u00f3\u0142 praw maj\u0105tkowych wsp\u00f3lnoty jest \u201eodr\u0119bnym maj\u0105tkiem\u201d cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty, kt\u00f3rzy zarz\u0105dzaj\u0105 nim w umownym lub ustawowych re\u017cimach zarz\u0105dzania, a ich odpowiedzialno\u015b\u0107 za zobowi\u0105zania ograniczona zosta\u0142a wysoko\u015bci\u0105 udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej.<\/p>\n
Spos\u00f3b zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 mo\u017ce by\u0107 okre\u015blony w umowie. Mo\u017ce to by\u0107 albo umowa ustanawiaj\u0105ca odr\u0119bn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 lokali, albo p\u00f3\u017aniej zawarta umowa odr\u0119bna. Dla umowy takiej nie s\u0105 przewidziane \u017cadne ograniczenia czasowe. Umow\u0119 okre\u015blaj\u0105c\u0105 spos\u00f3b zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 zawieraj\u0105 w\u0142a\u015bciciele lokali. Stronami takiej umowy musz\u0105 by\u0107 wszyscy w\u0142a\u015bciciele danej wsp\u00f3lnoty. Umowa okre\u015blaj\u0105ca spos\u00f3b zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 mo\u017ce by\u0107 zawarta tak\u017ce wtedy, gdy wyodr\u0119bnieniu uleg\u0142a tylko cz\u0119\u015b\u0107 lokali, ale stron\u0105 umowy musi by\u0107 tak\u017ce dotychczasowy w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci wyj\u015bciowej.<\/p>\n
Dla skutecznego o\u015bwiadczenia woli w imieniu wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej zarz\u0105d lub zarz\u0105dca potrzebuje stosownego umocowania. Jego brak lub przekroczenie umocowania oznacza – w wypadku jednostronnych czynno\u015bci prawnych – niewa\u017cno\u015b\u0107 czynno\u015bci, chyba \u017ce ten, komu zosta\u0142o z\u0142o\u017cone o\u015bwiadczenie woli w imieniu wsp\u00f3lnoty, zgodzi\u0142 si\u0119 na dzia\u0142anie bez umocowania – w\u00f3wczas stosuje si\u0119 odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania. Z kolei zawarcie umowy bez umocowania lub\u00a0z jego przekroczeniem skutkuje tym, \u017ce jej wa\u017cno\u015b\u0107 zale\u017cy od potwierdzenia przez w\u0142a\u015bcicieli lokali w stosownej uchwale.<\/p>\n
Wykonywanie zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wielolokalow\u0105, z liczb\u0105 samodzielnych lokali nie wi\u0119ksz\u0105 ni\u017c 7, z kt\u00f3rych przynajmniej jeden zosta\u0142 wyodr\u0119bniony i\u00a0nie nale\u017cy do dotychczasowego w\u0142a\u015bciciela, odbywa si\u0119 na zasadach przewidzianych dla wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w kodeksie cywilnym i kodeksie post\u0119powania cywilnego (art. 199-209 k.c. oraz\u00a0art. 608 i 611-616 k.p.c.). Taki zarz\u0105d nie dysponuje organami i opiera si\u0119 na bezpo\u015brednim udziale w zarz\u0105dzaniu w\u0142a\u015bcicieli lokali. W sprawach zwyk\u0142ego zarz\u0105du decyduje wi\u0119kszo\u015b\u0107 w\u0142a\u015bcicieli, a\u00a0w sprawach przekraczaj\u0105cych zwyk\u0142y zarz\u0105d – wszyscy w\u0142a\u015bciciele. W razie trudno\u015bci w uzgodnieniu stanowisk, zdecyduje s\u0105d na wniosek jednego lub kilku w\u0142a\u015bcicieli lokali.<\/p>\n
Je\u017celi liczba samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu jest wi\u0119ksza ni\u017c siedem, to zgodnie z art. 20 ustawy, w\u0142a\u015bciciele lokali tworz\u0105cy wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105 s\u0105 obowi\u0105zani powo\u0142a\u0107 jednoosobowy lub kilkuosobowy zarz\u0105d, sk\u0142adaj\u0105cy si\u0119 wy\u0142\u0105cznie z os\u00f3b fizycznych. Uchwa\u0142y zapadaj\u0105 wi\u0119kszo\u015bci\u0105 g\u0142os\u00f3w w\u0142a\u015bcicieli lokali, liczon\u0105 wed\u0142ug wielko\u015bci udzia\u0142\u00f3w, chyba \u017ce w uchwale podj\u0119tej w tym trybie postanowiono, \u017ce w tej sprawie na ka\u017cdego w\u0142a\u015bciciela przypada jeden g\u0142os.<\/p>\n
Czynno\u015bciami zwyk\u0142ego zarz\u0105du b\u0119d\u0105 wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynno\u015bci zwi\u0105zane z utrzymaniem nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej i\u00a0z jej administracj\u0105. Do czynno\u015bci tych potrzeba zgody wi\u0119kszo\u015bci w\u0142a\u015bcicieli, obliczonej wed\u0142ug wi\u0119kszo\u015bci udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej. Rozporz\u0105dzanie, obci\u0105\u017canie nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej, modernizacja i wi\u0119kszy remont, nadbudowa i przebudowa, podzia\u0142 nieruchomo\u015bci i \u0142\u0105czenie lokali – to czynno\u015bci przekraczaj\u0105ce zwyk\u0142y zarz\u0105d, kt\u00f3re wymagaj\u0105 zgody wszystkich w\u0142a\u015bcicieli lokali. Brak zgody mo\u017ce by\u0107 zast\u0105piony orzeczeniem s\u0105du.<\/p>\n
D\u0142ugotrwa\u0142a niezdolno\u015b\u0107 w decydowaniu przez w\u0142a\u015bcicieli lokali o istotnych sprawach dotycz\u0105cych zwyk\u0142ego zarz\u0105du albo naruszanie zasady prawid\u0142owego zarz\u0105du przez wi\u0119kszo\u015b\u0107 w\u0142a\u015bcicieli lub krzywdzenie mniejszo\u015bci mo\u017ce spowodowa\u0107 wprowadzenie przez s\u0105d – na wniosek zainteresowanego w\u0142a\u015bciciela – zarz\u0105du przymusowego.<\/p>\n
Ka\u017cdy z w\u0142a\u015bcicieli mo\u017ce dokonywa\u0107 czynno\u015bci zachowawczych, tj. zmierzaj\u0105cych do zachowania wsp\u00f3lnego prawa, np. \u017c\u0105da\u0107 usuni\u0119cia os\u00f3b lub rzeczy ze wsp\u00f3lnej w\u0142asno\u015bci, \u017c\u0105da\u0107 zap\u0142aty za ograniczenie lub wykorzystanie wsp\u00f3lnej w\u0142asno\u015bci, zabezpieczy\u0107 budynek lub teren przed gro\u017c\u0105cym niebezpiecze\u0144stwem.<\/p>\n
W\u0142a\u015bciciel lokalu skar\u017c\u0105cy uchwa\u0142\u0119 og\u00f3\u0142u w\u0142a\u015bcicieli, pozywa wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105 reprezentowan\u0105 przez zarz\u0105d. Podobnie mog\u0105 czyni\u0107 osoby trzecie wyst\u0119puj\u0105ce z roszczeniami wobec wsp\u00f3lnoty.<\/p>\n
Opr\u00f3cz zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 wykonywanego przez samych w\u0142a\u015bcicieli lokali lub powo\u0142any przez nich organ, ustawa dopuszcza zarz\u0105d sprawowany przez osob\u0119 trzeci\u0105 na podstawie otrzymanego zlecenia. Zarz\u0105d ten jest wykonywany nie przez sam\u0105 wsp\u00f3lnot\u0119, lecz przez osob\u0119\u00a0z zewn\u0105trz.<\/p>\n
Ka\u017cdy z w\u0142a\u015bcicieli mo\u017ce dokonywa\u0107 czynno\u015bci zachowawczych, tj. zmierzaj\u0105cych do zachowania wsp\u00f3lnego prawa, a wi\u0119c taka, kt\u00f3ra ma zapobiec jego utracie lub umniejszeniu (ograniczeniu, uszczupleniu), zar\u00f3wno w sensie prawnym (wyga\u015bni\u0119cie prawa), jak i fizycznym (zniszczenie). Czynno\u015bci\u0105 zachowawcz\u0105 jest wytoczenie pow\u00f3dztwa windykacyjnego jak r\u00f3wnie\u017c dochodzenie przez w\u0142a\u015bciciela lokalu, kt\u00f3ry zajmuje si\u0119 zarz\u0105dem nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, okre\u015blonej nale\u017cno\u015bci za korzystanie z niej.<\/p>\n
Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa jest legitymowana do wytoczenia pow\u00f3dztwa o nakazanie sprzeda\u017cy lokalu w\u0142a\u015bciciela, kt\u00f3ry d\u0142ugotrwale zalega z zap\u0142at\u0105 nale\u017cnych op\u0142at lub wykracza w spos\u00f3b ra\u017c\u0105cy lub uporczywy przeciwko obowi\u0105zuj\u0105cemu porz\u0105dkowi domowemu albo przez swoje niew\u0142a\u015bciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uci\u0105\u017cliwym, przez wszcz\u0119cie post\u0119powania zmierzaj\u0105cego do sprzeda\u017cy lokalu w drodze licytacji. Upowa\u017cnionym do wytoczenia pow\u00f3dztwa jest organ zarz\u0105dzaj\u0105cy wsp\u00f3lnoty, przy zastosowaniu przepis\u00f3w o dokonywaniu czynno\u015bci przekraczaj\u0105cych zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du. Ponadto Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa uprawniona jest do \u017c\u0105dania eksmisji w\u0142a\u015bciciela, kt\u00f3rego lokal zosta\u0142 sprzedany, wraz z osobami reprezentuj\u0105cymi jego prawa, tj. z jego domownikami.<\/p>\n
Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa prowadzi r\u00f3wnie\u017c windykacj\u0119 d\u0142ug\u00f3w swoich cz\u0142onk\u00f3w, w szczeg\u00f3lno\u015bci w praktyce windykacja dotyczy zaleg\u0142o\u015bci w\u0142a\u015bcicieli lokali z tytu\u0142u zad\u0142u\u017cenia w op\u0142atach eksploatacyjnych lokalu. Zarz\u0105d wsp\u00f3lnoty najcz\u0119\u015bciej powierza prowadzenie windykacji we wsp\u00f3lnocie mieszkaniowej podmiotom zewn\u0119trznym np. kancelariom prawnym z kt\u00f3rymi\u00a0nie rzadko\u00a0wsp\u00f3\u0142pracuje w ramach obs\u0142ugi prawnej wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej.<\/p>\n
Na zako\u0144czenie nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, i\u017c wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105 tworzy z mocy prawa og\u00f3\u0142 w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rych\u00a0lokale wchodz\u0105 w sk\u0142ad okre\u015blonej nieruchomo\u015bci. Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa zarz\u0105dza wsp\u00f3lnym maj\u0105tkiem w\u0142a\u015bcicieli lokali, za\u015b w drodze uchwa\u0142 podejmowanych przez w\u0142a\u015bcicieli lokali nak\u0142adane s\u0105 na cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty okre\u015blone zobowi\u0105zania maj\u0105tkowe zwi\u0105zane z utrzymaniem i administracj\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, jej remontem lub modernizacj\u0105.<\/p>\n
![\"Obs\u0142uga](\"https:\/\/www.staniszewski-kancelaria.pl\/blog\/wp-content\/themes\/elkomtel\/img\/powiazane-uslugi\/mini-obsluga-wspolnot.jpg\")
<\/picture>\n![\"Windykacja\"](\"https:\/\/www.staniszewski-kancelaria.pl\/blog\/wp-content\/themes\/elkomtel\/img\/powiazane-uslugi\/mini-windykacja.jpg\")
<\/picture>\n![\"Abonamenty](\"https:\/\/www.staniszewski-kancelaria.pl\/blog\/wp-content\/themes\/elkomtel\/img\/powiazane-uslugi\/mini-stala-obsluga.jpg\")
<\/picture>\n